Immobilier, La Marina BJ – La société « Q S-J IMMOBILIER SARL » et son gérant ont été condamnés solidairement à rembourser plus de 30 millions de francs CFA à un investisseur français à la suite d’une transaction foncière avortée à Ouidah. Cette décision constitue l’un des jugements marquants rendus par le Tribunal de commerce de Cotonou le 16 janvier 2026.
Sous la référence n° 001/2026/CJ2/S1/TCC, la deuxième chambre de jugement de la juridiction commerciale de première instance de Cotonou a mis un terme à un bras de fer judiciaire de plusieurs mois opposant Monsieur Angelo Jalis, commerçant de nationalité française, à la structure immobilière précitée et à son gérant, Monsieur B.K.T.
Un terrain à 70 millions et des chèques « en bois »
L’affaire trouve sa source dans une transaction portant sur une parcelle de 7 824 m² située à Dégoué-Plage, au cœur de la commune de Ouidah. Pour cette acquisition, Monsieur Jalis avait initialement déboursé la somme de 70 millions de francs CFA mais n’ayant jamais pu jouir de son bien, l’acquéreur avait alors conclu l’annulation de la vente (une résolution amiable) avec la société immobilière prévoyant le remboursement intégral des fonds engagés.
Cependant, le parcours du créancier s’est rapidement transformé en une véritable épreuve de force car l’agence immobilière a successivement délivré trois chèques qui sont tous revenus impayés faute de provision suffisante. Malgré la signature d’un protocole d’accord en novembre 2024 fixant un nouvel échéancier, le solde n’a pas été réglé à l’échéance du 30 avril 2025. Face à cette défaillance persistante, Monsieur Jalis a dû solliciter une ordonnance d’injonction de payer, obtenue le 30 juin 2025, afin de contraindre juridiquement ses débiteurs au remboursement total de la créance.
La fin des manœuvres dilatoires
Saisie d’une opposition à l’injonction de payer, la juridiction commerciale a vu la société immobilière et son gérant tenter de retarder l’échéance finale par divers moyens procéduraux. Pour justifier leur retard, les demandeurs à l’opposition ont invoqué la crise profonde du secteur immobilier béninois ainsi que des difficultés de trésorerie aiguës tout en sollicitant de la cour un délai de grâce d’un an pour épurer une dette qu’ils estimaient, par ailleurs, à 27 millions de francs CFA contre les 30,5 millions réclamés par la partie adverse.
Le tribunal s’est toutefois montré inflexible face à ces arguments et la juge a relevé une mauvaise foi manifeste de la part de l’agence immobilière. Cette mauvaise foi a été caractérisée par l’émission réitérée de chèques sans provision depuis 2023 et le non-respect systématique de promesses pour une créance dont l’origine réelle remonte à l’année 2018. En conséquence directe de ce comportement jugé abusif, la demande de délai de grâce a été purement et simplement rejetée par le tribunal.
Une responsabilité personnelle et solidaire confirmée
Le point d’orgue de ce jugement réside dans la reconnaissance de la responsabilité personnelle du gérant de la société immobilière dans le processus de remboursement. Bien que Monsieur B.K.T. ait sollicité sa mise hors de cause, le tribunal a maintenu son implication directe au motif qu’il s’était engagé personnellement et solidairement dans les protocoles d’accord précédents signés avec le client.
Le tribunal a donc prononcé la condamnation solidaire de la société et de son gérant au paiement du principal, soit 30 500 000 francs CFA, montant auquel s’ajoute le versement de 891 602 francs CFA au titre des intérêts moratoires calculés. Il convient de noter que si la dette a été confirmée dans son intégralité, le tribunal a cependant rejeté la demande de 10 millions de francs CFA de dommages-intérêts formulée par le ressortissant français. Le tribunal a en effet estimé que le préjudice lié au retard de paiement était déjà équitablement compensé par l’application des intérêts moratoires, rétablissant ainsi l’équilibre financier nécessaire entre les deux parties.
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