Tribune, BÉNIN IMMO CONNECT – La Première Chambre de jugement de la Section II du Tribunal de commerce de Cotonou a récemment rendu un jugement aux implications majeures pour les pratiques contractuelles en matière de bail commercial. Dans une décision prononcée le 24 avril 2025, le tribunal a tranché sur un contentieux opposant la société O & H SARL aux héritiers de feue O. M. A. épouse S. L’objet du litige portait notamment sur la validité d’un acte combinant à la fois une mise en demeure et un commandement de payer.
Tout commence par une relation locative initiée en août 2014. La société O & SARL, spécialisée dans le commerce, avait pris à bail un immeuble à usage professionnel situé à Tokplégbé, PK7, route de Porto-Novo, pour une durée de dix ans, moyennant un loyer mensuel d’un million de francs CFA.
Après plusieurs années de respect contractuel, la situation dégénère : selon les propriétaires, les loyers ne sont plus versés depuis octobre 2022. Malgré les démarches amiables entreprises, les arriérés s’élèvent, selon eux, à vingt-six millions de francs CFA. Face à cette situation, ils signifient à la société locataire, par acte d’huissier daté du 10 novembre 2023, une mise en demeure combinée à un commandement de payer.
Une requête de nullité rejetée
Estimant l’acte irrégulier, O & H SARL engage une action en justice pour en contester la validité. Elle invoque notamment l’article 133 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général, arguant que la loi n’autorise qu’une mise en demeure simple, et non une combinaison dans un même acte. L’entreprise sollicite également un délai de grâce d’un an pour régulariser sa dette.
Cependant, le tribunal rejette les arguments de la demanderesse. Dans sa décision, il rappelle que la mise en demeure prévue à l’article 133 peut légitimement prendre la forme d’un commandement de payer, pourvu qu’elle respecte la forme exigée et serve de préalable à la résiliation du bail. Mieux, aucune disposition du texte ne s’oppose à ce que ces deux éléments soient réunis dans un même acte.
Une jurisprudence qui clarifie la pratique
Le jugement du 24 avril 2025 marque ainsi une clarification importante. Contrairement à ce que soutenait O & H SARL, le tribunal affirme que l’association d’une mise en demeure et d’un commandement de payer dans un même acte n’est pas en soi irrégulière. Ce faisant, il reconnaît la validité de cette pratique, à condition que le commandement n’ait pas vocation à exécution forcée sans titre, mais serve plutôt d’avertissement préalable dans le cadre d’un litige contractuel.
Cette position renforce les droits des bailleurs commerciaux, tout en rappelant aux locataires l’importance de la rigueur dans le respect des engagements locatifs.
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