Litige foncier , La Marina BJ – Au Bénin, certaines parcelles n’ont pas besoin d’être bâties pour devenir des foyers de tension. Une parcelle située dans la capitale économique en donne une illustration saisissante. Longtemps restée discrète, elle a soudain refait surface lorsque la Banque internationale pour l’industrie et le commerce (BIIC) y a aménagé un parking. Rien, en apparence, qui puisse provoquer un tumulte. Pourtant, l’installation de l’institution bancaire a suffi à raviver un conflit de propriété jamais totalement éteint depuis la fin des années 1990.
Suite à une assignation aux fins de consignation de loyers en date du 3 octobre 2025, le Tribunal de commerce de Cotonou a ordonné, le mardi 2 décembre 2025, la consignation des loyers versés par la BIIC auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations du Bénin (CDCB). Une décision provisoire qui confirme l’existence d’une contestation sérieuse entre NOBILA Assurances, propriétaire présumé selon son titre foncier, et les héritiers de feu E. Quenum, qui revendiquent le même terrain sur la base d’un jugement successoral plus ancien. Au cœur du dispositif : une banque locataire qui, sans en avoir conscience, a exposé un litige dormant depuis plus de vingt ans.
Un terrain discret devenu révélateur d’un vieux conflit
Pour NOBILA Assurances, rien ne laissait présager la situation actuelle. L’entreprise, anciennement SAAR Bénin, détient depuis 2015 un titre foncier régulièrement établi sur la parcelle. L’acquisition a été actée pour 400 millions de francs CFA, et la documentation cadastrale ne semble souffrir d’aucune ambiguïté. Lorsque la société constate la présence d’un parking de la BIIC sur le terrain, elle pense d’abord à une erreur d’identification. Une vérification s’impose : géomètre-expert, mairie de Cotonou, huissier… Tous confirment que la parcelle exploitée par la banque correspond bien au titre foncier n° 6555, détenu par NOBILA.
Mais la BIIC, loin d’être en occupation irrégulière, produit un bail professionnel signé en novembre 2022 avec les héritiers Quenum. Un bail parfaitement formalisé, fixant un loyer mensuel de 700 000 F CFA, versé depuis trois ans sans contestation apparente.
Ce document fait brusquement remonter à la surface un passé administratif laissé en suspens : un jugement de 1997 ayant intégré une partie du lot 374 dans la succession de feu E. Quenum. Un jugement suffisamment ancien pour n’avoir jamais été confronté à la numérisation progressive du cadastre.
Une opposition de titres typique des capitales en mutation
Selon l’un de nos spécialistes à la rédaction, « à Cotonou comme dans d’autres capitales de la sous-région, les systèmes fonciers hérités de l’époque coloniale et les pratiques successorales non actualisées — désormais en cours de modernisation au Bénin — se heurtent à la rationalisation accélérée des titres fonciers ». Il rappelle qu’un même espace peut se retrouver soumis à des lectures divergentes lorsque l’administration locale, les héritiers et les nouveaux acquéreurs n’ont pas la même vision du périmètre foncier.
Il précise que « c’est exactement ce qui se produit ici en espèce. NOBILA s’appuie sur un acte notarié précis, géoréférencé. Les héritiers Quenum invoquent un jugement ancien qui décrit globalement un lot, sans en détailler les limites telles qu’elles sont définies aujourd’hui. »
L’un mise sur la rigueur du cadastre contemporain, l’autre sur l’ancienneté d’une décision de justice. Résultat, selon notre spécialiste : « deux légitimités qui s’opposent, et un locataire qui se retrouve malgré lui au cœur du litige. »
La justice neutralise les flux financiers
Le juge des référés, Edith K. Orounla Biaou, n’avait pas à trancher la propriété du terrain. Son rôle, à cette étape, consistait à protéger les intérêts des parties en attendant que le fond du litige soit examiné.
Selon l’ordonnance du tribunal consulté par La Marina BJ on peut lire ” Statuant publiquement, contradictoirement en matière de référé commercial et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; Mais dès à présent, vu l’urgence et par provision ; – Disons qu’il existe une contestation sérieuse relative à la propriété de la parcelle « D » du lot 374 du lotissement de Cotonou (ancienne parcelle « f » du lot 146 (RFU), ex lot 374 du même lotissement, objet du titre foncier n° 6555 de Cotonou), entre la société NOBILA ASSURANCES SA et les héritiers de feu QUENUM E.(Ndlr) représentés par Victorin dS (Ndlr) ; – Ordonnons à titre de mesure conservatoire, la consignation, auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations du Bénin, des loyers dus en exécution du bail professionnel en date du 10 novembre 2022 conclu entre les héritiers de feu QUENUM E. (Ndlr) représentés par Victorin dS (Ndlr) et la Banque Internationale pour l’Industrie et le Commerce (BIIC) SA, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué sur la propriété de ladite parcelle ; ”
À noter que la demande de NOBILA visant à rendre la décision immédiatement exécutoire « sur minute » est en revanche rejetée. Le tribunal estime que le niveau de péril invoqué ne justifie pas une telle accélération. L’ordonnance reste toutefois exécutoire de plein droit à titre provisoire, comme toute décision de référé.
Un dossier qui questionne la gouvernance foncière au Bénin
Selon un conseil juridique de Bénin Immo Connect, « l’affaire met en relief plusieurs enjeux majeurs ». Il cite d’abord la persistance des zones grises dans les archives foncières : les documents anciens, souvent imprécis, continuent de produire des effets juridiques lorsqu’ils n’ont pas été actualisés dans le registre moderne.
Il évoque également « la responsabilité des locataires face à la complexité administrative ». La BIIC, locataire de bonne foi, illustre la fragilité des entreprises dans un marché où le statut de “propriétaire” peut être contesté après plusieurs années d’exploitation. Il souligne enfin « le poids croissant de la valorisation immobilière ». Avec l’urbanisation accélérée de Cotonou, des conflits historiquement latents deviennent soudain stratégiques lorsque la valeur foncière augmente.
À cela s’ajoute, rappelle-t-il, « l’importance de la consolidation cadastrale ». L’État béninois multiplie les initiatives de sécurisation foncière, mais cette affaire démontre que la coexistence des titres anciens et modernes demeure l’un des défis les plus sensibles du secteur.
Ce que la suite du procès dira ? Pour le conseil de Bénin Immo Connect, l’ordonnance du 2 décembre ne constitue qu’un premier acte. Elle ne dit rien du fond, mais elle prépare une confrontation plus structurée entre les deux parties. D’après lui les héritiers Quenum devront démontrer la correspondance réelle entre la parcelle décrite dans leur jugement de 1997 et celle couverte par le titre foncier de NOBILA. Ce dernier, de son côté, devra prouver que sa chaîne de propriété exclut toute superposition historique avec les droits invoqués par les héritiers Quenum.
Une certitude demeure : la décision finale contribuera à clarifier un pan du foncier urbain béninois, où se croisent héritages, titres modernes et enjeux économiques majeurs. En attendant, le parking de la BIIC est devenu l’un des révélateurs les plus parlants de la complexité foncière à Cotonou.
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