Immobilier, La Marina BJ – Par une récente décision, la juridiction commerciale de Cotonou a tranché un débat procédural majeur. En privilégiant la nature du litige sur le montant de la dette, le juge sécurise le droit des bailleurs et précise les règles de compétence face à la Chambre des petites créances.
Dans les couloirs du Tribunal de commerce de Cotonou, l’affaire HG Benin Immobilier SARL contre Christine D. pourrait sembler, de prime abord, anodine. Au cœur du litige un salon de coiffure situé à Godomey et une créance de loyers impayés s’élevant à 307 500 FCFA. Pourtant, le jugement rendu par le juge Honeste Doha soulève une question de droit fondamentale pour le climat des affaires au Bénin à savoir celle de la frontière entre la compétence du Tribunal de commerce et celle de la Chambre des petites créances notamment en contentieux locatif.
L’artifice de la « petite créance » mis en échec
Pour sa défense, la locataire, représentée par Me Caster Azia, a tenté une manœuvre procédurale classique soulever l’incompétence du Tribunal de commerce. Son argument ? La dette étant inférieure au seuil de 5 millions de FCFA, le dossier aurait dû, selon elle, relever de la Chambre des petites créances, conformément au Code de procédure civile.
Cette stratégie visait à dérouter l’action principale entamée par la société de gestion immobilière, qui agissait pour le compte du propriétaire Victor A. Mais le Tribunal a balayé cette exception de procédure. Pour le juge, dès lors que la demande porte sur la résiliation du bail et l’expulsion, le montant de la créance devient « accessoire ». En clair, c’est la nature commerciale et immobilière du litige qui détermine le juge compétent, et non le seul carnet de chèques.
Sécurité juridique pour les bailleurs et les gestionnaires
Outre l’incompétence du tribunal, et toujours pour tenter de bloquer la procédure, le conseil de la locataire a soulevé d’autres arguments juridiques, notamment le défaut de pouvoir, contestant le droit de la société immobilière à agir en justice au nom du propriétaire. Mais pour le tribunal, le contrat de gestion immobilière donnait explicitement pouvoir à la société pour gérer le bien et entreprendre les actions de recouvrement.
Le Tribunal a, en effet, confirmé plusieurs autres points clés comme la fermeté sur les délais. Malgré les « facettes inattendues de la vie » invoquées par la locataire pour justifier ses impayés, le tribunal a rejeté sa demande de délai de grâce de 12 mois, privilégiant le droit du propriétaire à jouir de ses ressources.
En conclusion, l’on a assisté à la constatation de la fin du bail, à l’ordonnance d’expulsion immédiate et à la condamnation au paiement des arriérés. Plus significatif encore, le juge a assorti sa décision de l’exécution provisoire pour la résiliation et l’expulsion, permettant au bailleur d’agir sans attendre d’éventuels recours dilatoires de la locataire. En clarifiant ainsi sa propre compétence face aux petites créances, le Tribunal de commerce de Cotonou réaffirme sa position de pilier de la sécurité contractuelle au Bénin. Un jugement qui fera date pour tous les gestionnaires de biens immobiliers.
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