Immobilier, La Marina BJ – Au cœur du dossier opposant la Mutuelle Organisée pour le Développement de l’Épargne et du Crédit (MODEC) à la société OPTIMA CONSTRUCTION Sarl, le refus de l’institution financière de régler le solde d’un chantier en invoquant des malfaçons. Une stratégie de défense finalement balayée par le Tribunal de commerce de Cotonou.
Au regard des éléments fournis à la juridiction commerciale, l’affaire remonte au début de l’année 2024, date à laquelle la MODEC confie à OPTIMA CONSTRUCTION la réalisation de son agence opérationnelle à Dangbo pour un montant de 47,2 millions de FCFA. Si le bâtiment est aujourd’hui sorti de terre et fonctionnel, le règlement final de 16 166 727 FCFA a cristallisé les tensions, menant les deux parties devant la troisième chambre de jugement de la Section I du Tribunal de commerce.
L’argument des malfaçons
Pour justifier son refus de payer, la MODEC s’appuyait sur un procès-verbal de réception provisoire mentionnant plusieurs réserves, telles que des fissures murales, des défaillances d’interrupteurs et une porte de cage d’escalier non posée. Selon l’institution de microfinance, au moment de la réception provisoire de l’ouvrage, des dysfonctionnements avaient été relevés et portés à la connaissance de la société OPTIMA CONSTRUCTION Sarl, à qui il avait été demandé de procéder aux corrections avant le paiement du solde de sa créance.
La Mutuelle s’appuie par ailleurs sur le procès-verbal d’achèvement du 25 février 2025, au terme duquel l’entrepreneur s’est engagé à procéder aux corrections sous quinze jours. Elle expose également que l’alinéa 1er de l’article 15 du contrat de marché stipule une obligation de réparation durant un délai de garantie d’un an, courant à compter de la réception provisoire. Pour l’institution financière, l’exigibilité de la créance n’était pas acquise en raison de ce contentieux technique, justifiant ainsi sa demande de rétractation de l’ordonnance d’injonction de payer obtenue par le constructeur.
Pour sa défense, OPTIMA CONSTRUCTION Sarl soutient que la créance est au contraire certaine, liquide et exigible, s’appuyant sur le contrat initial et ses deux avenants successifs que la mutuelle n’a jamais contestés. L’entreprise souligne avoir adressé une facture de solde dès le 5 mai 2025, suivie de plusieurs relances et d’une mise en demeure restées infructueuses, malgré la prise de possession des lieux par la MODEC. Elle rejette l’argument des malfaçons, y voyant une manœuvre dilatoire, et affirme avoir satisfait aux exigences de son client avant l’envoi de la facture finale. Devant la résistance de sa débitrice, l’entrepreneur explique avoir été contraint de pratiquer une saisie conservatoire sur les avoirs bancaires de la mutuelle afin de garantir son paiement, tout en sollicitant la condamnation de cette dernière au principal, assortie des intérêts légaux.
Le tribunal face aux réalités juridiques
Dans son délibéré, le tribunal a fondé sa décision sur des points de droit essentiels qui ont neutralisé la défense de la mutuelle. Le juge a d’abord relevé l’absence de contestation formelle puisque, malgré les relances de paiement effectuées en mai et juin 2025, la MODEC n’avait élevé aucune objection sérieuse sur le montant réclamé. Dans une correspondance en réponse à la sommation de payer, elle indiquait même que son conseil d’administration prenait les dispositions pour « en discuter », ce que le tribunal a interprété comme une reconnaissance tacite de la dette. Par ailleurs, le facteur déterminant a été l’usage effectif des lieux : la MODEC occupant et exploitant l’agence de Dangbo depuis plus d’un an, l’argument du caractère inachevé des travaux devenait caduc pour suspendre le paiement.
Dans son verdict final, le tribunal rejette la demande de rétractation de l’ordonnance d’injonction de payer et condamne fermement la MODEC au versement du solde principal de 16 166 727 FCFA à la société OPTIMA CONSTRUCTION. Concernant les comptes bloqués, la juridiction s’est déclarée incompétente pour statuer sur la mainlevée des saisies conservatoires, rappelant que ce litige relève exclusivement de la compétence du juge de l’exécution. Surtout, le juge a ordonné l’exécution provisoire sur la moitié de la condamnation pécuniaire. Cette mesure d’urgence est motivée par la nécessité, pour l’entreprise de BTP, de faire face à ses propres engagements financiers envers ses ouvriers et ses fournisseurs de matériaux.
« L’invocation de malfaçons ne saurait constituer un argument suffisant »
Le tribunal a ainsi estimé que le recouvrement de cette créance présentait un caractère impérieux pour la pérennité économique du prestataire. Cette décision, selon Monsieur Freddy Dossi de Bénin Immo Connect, rappelle aux opérateurs immobiliers qu’en droit commercial, « L’invocation de malfaçons ne saurait constituer un argument suffisant » pour suspendre indéfiniment un paiement, surtout lorsque l’ouvrage est réceptionné et utilisé.
« Pour suspendre légalement le règlement d’un solde, le maître d’ouvrage doit prouver une contestation formelle et proportionnée, une diligence que la MODEC n’a pas su démontrer face à l’évidence de l’exploitation de son agence », ajoute ce spécialiste de l’immobilier professionnel.
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