{"id":12932,"date":"2025-12-01T15:33:00","date_gmt":"2025-12-01T14:33:00","guid":{"rendered":"https:\/\/lamarinabj.com\/?p=12932"},"modified":"2025-12-01T14:14:30","modified_gmt":"2025-12-01T13:14:30","slug":"cession-de-bail-et-dettes-locatives-au-benin-ce-que-la-justice-accorde-et-refuse-aux-nouveaux-proprietaires","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lamarinabj.com\/index.php\/2025\/12\/01\/cession-de-bail-et-dettes-locatives-au-benin-ce-que-la-justice-accorde-et-refuse-aux-nouveaux-proprietaires\/","title":{"rendered":"Cession de bail et dettes locatives au B\u00e9nin : ce que la justice accorde (et refuse) aux nouveaux propri\u00e9taires"},"content":{"rendered":"\n

Immobilier, La Marina BJ<\/mark><\/strong> – Dans un r\u00e9cent jugement rendu public, le Tribunal de commerce de Cotonou a marqu\u00e9 une fronti\u00e8re nette dans l\u2019application du droit locatif commercial b\u00e9ninois. L\u2019affaire opposant S. T. \u00e0 Moov Africa B\u00e9nin S. A. n\u2019\u00e9tait pas un simple contentieux de loyers impay\u00e9s, elle soulevait une question de fond, presque doctrinale. Une question dont la r\u00e9ponse int\u00e9resse banquiers, promoteurs immobiliers, op\u00e9rateurs \u00e9conomiques et gestionnaires d\u2019actifs : lorsqu\u2019un droit au bail change de main, les impay\u00e9s accumul\u00e9s par le locataire suivent-ils automatiquement le bien ou restent-ils attach\u00e9s \u00e0 l\u2019ancien propri\u00e9taire ? Le tribunal y r\u00e9pond sans la moindre ambigu\u00eft\u00e9.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le feuilleton commence bien avant la confrontation judiciaire : un bail qui circule, des loyers qui s\u2019accumulent et s\u2019enlisent. D\u2019apr\u00e8s les faits expos\u00e9s au proc\u00e8s, un local commercial \u00e0 Cotonou est initialement lou\u00e9 \u00e0 Moov Africa B\u00e9nin sous contrat avec une soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9nomm\u00e9e World Link. Apr\u00e8s des difficult\u00e9s financi\u00e8res, ce droit au bail est adjug\u00e9 \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9 G\u00e9n\u00e9rale du B\u00e9nin. Rien d\u2019anormal, jusqu\u2019\u00e0 ce que la banque le c\u00e8de en septembre 2024 \u00e0 Mme S. T., qui devient alors la nouvelle bailleresse. \u00c0 son arriv\u00e9e, les comptes affichent d\u00e9j\u00e0 pr\u00e8s de 23,4 millions FCFA d\u2019impay\u00e9s correspondant \u00e0 deux ann\u00e9es de loyers dus par Moov Africa.<\/p>\n\n\n\n

Estimant que ce montant lui revient de plein droit, Mme S. T. engage une action en justice, r\u00e9clame l\u2019expulsion de Moov Africa B\u00e9nin et sollicite des dommages-int\u00e9r\u00eats. \u00c0 la barre, l\u2019op\u00e9rateur GSM reconna\u00eet un retard de paiement mais conteste frontalement la cr\u00e9ance r\u00e9clam\u00e9e : seuls les loyers post\u00e9rieurs au transfert, dit-il, peuvent relever de la nouvelle propri\u00e9taire. Le d\u00e9cor est pos\u00e9 : deux lectures du droit, deux logiques \u00e9conomiques, et un arbitrage d\u00e9terminant du juge.<\/p>\n\n\n\n

Succession d\u2019obligations, mais pas succession de cr\u00e9ances<\/mark><\/h2>\n\n\n\n

Le tribunal tranche avec une rigueur qui ne laisse place \u00e0 aucune interpr\u00e9tation extensive. Si le bail peut changer de titulaire, les arri\u00e9r\u00e9s de loyers demeurent la propri\u00e9t\u00e9 du bailleur pr\u00e9c\u00e9dent \u2014 sauf clause contractuelle contraire, inexistante dans le cas en esp\u00e8ce. Le Tribunal de commerce de Cotonou, sous la pr\u00e9sidence du juge Aim\u00e9 Mozart ElisHA, consid\u00e8re donc que la p\u00e9riode ant\u00e9rieure \u00e0 la cession (oct. 2022 \u2013 sept. 2024) ne peut \u00eatre revendiqu\u00e9e par la nouvelle propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n

Sur la p\u00e9riode suivant la cession, Moov Africa prouve avoir r\u00e9gl\u00e9 plus de 6,3 millions FCFA, paiement jug\u00e9 lib\u00e9ratoire. R\u00e9sultat : aucune expulsion, aucune r\u00e9siliation, aucun dommage-int\u00e9r\u00eat. La proc\u00e9dure engag\u00e9e par la nouvelle bailleresse s\u2019effondre juridiquement, et elle est condamn\u00e9e aux d\u00e9pens.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019acqu\u00e9reur n\u2019h\u00e9rite pas du pass\u00e9<\/mark><\/h2>\n\n\n\n

Cette d\u00e9cision porte une le\u00e7on majeure pour les investisseurs engag\u00e9s dans l\u2019acquisition de baux commerciaux. Une cr\u00e9ance locative n\u2019est pas automatiquement transmise avec le bail : l\u2019on peut devenir propri\u00e9taire des droits sans r\u00e9cup\u00e9rer les dettes locatives associ\u00e9es. Les arri\u00e9r\u00e9s ne se transf\u00e8rent pas plus que les murs ne suivent le locataire. La justice b\u00e9ninoise, sauf d\u00e9cision contraire en appel, rappelle ainsi que la transmission d\u2019un bail ne vaut continuit\u00e9 que pour l\u2019avenir, jamais r\u00e9troactivement sur les dettes d\u00e9j\u00e0 constitu\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Comme l\u2019explique l\u2019un de nos sp\u00e9cialistes \u00e0 la r\u00e9daction, gestionnaire locatif \u00e0 B\u00e9nin Immo Connect \u00ab Si la nouvelle propri\u00e9taire avait n\u00e9goci\u00e9 et inclus une clause de reprise des cr\u00e9ances dans l\u2019acte de cession, elle aurait pu l\u00e9gitimement les r\u00e9clamer et peut-\u00eatre obtenir gain de cause. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

Pour les acteurs du march\u00e9, le message est que, acqu\u00e9rir un bail ne permet pas de r\u00e9clamer des loyers ant\u00e9rieurs. Et pour esp\u00e9rer recouvrer un passif ancien, il faudra n\u00e9gocier directement avec l\u2019ancien bailleur ou int\u00e9grer explicitement la cr\u00e9ance dans la cession \u2014 faute de quoi, l\u2019histoire financi\u00e8re reste l\u00e0 o\u00f9 elle a d\u00e9but\u00e9.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Immobilier, La Marina BJ – Dans un r\u00e9cent jugement rendu public, le Tribunal de commerce de Cotonou a…\n","protected":false},"author":4,"featured_media":12735,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"elementor_theme","format":"standard","meta":{"csco_singular_sidebar":"","csco_page_header_type":"standard","csco_appearance_masonry":"","csco_page_load_nextpost":"","csco_post_video_location":[],"csco_post_video_location_hash":"","csco_post_video_url":"","csco_post_video_bg_start_time":0,"csco_post_video_bg_end_time":0,"footnotes":""},"categories":[110,191],"tags":[1311,548],"class_list":{"0":"post-12932","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-business","8":"category-en-savoir-plus-2","9":"tag-immobilier","10":"tag-tribunal-de-commerce-de-cotonou","11":"cs-entry","12":"cs-video-wrap"},"yoast_head":"\nCession de bail et dettes locatives au B\u00e9nin : ce que la justice accorde (et refuse) aux nouveaux propri\u00e9taires - LA MARINA BJ<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Une question dont la r\u00e9ponse int\u00e9resse banquiers, promoteurs immobiliers, op\u00e9rateurs \u00e9conomiques et gestionnaires d\u2019actifs : lorsqu\u2019un droit au bail change de main, les impay\u00e9s accumul\u00e9s par le locataire suivent-ils automatiquement le bien ou restent-ils attach\u00e9s \u00e0 l\u2019ancien propri\u00e9taire ? 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