L’ÉVÉNEMENT, BÉNIN – Annoncée lors du Conseil des ministres du 19 février 2025, la décision du gouvernement béninois d’exproprier certains terrains situés dans la zone administrative et commerciale de Ganhi, à Cotonou, repose sur deux textes de référence : le décret n° 2001-289 du 8 août 2001 et le décret n° 2021-588 du 10 novembre 2021.
Ces décrets définissent les règles d’aménagement de cette zone stratégique et précisent les conditions d’occupation des terrains concernés. Mais que prévoient-ils exactement et quelles seront les implications pour les propriétaires et les occupants de Ganhi ?
Un cadre urbanistique fixé dès 2001 avec des règles précises
Le décret n° 2001-289 du 8 août 2001, signé sous la présidence de Mathieu Kérékou, a posé les bases du plan d’aménagement de la zone commerciale de Ganhi. Il définit un périmètre délimité par l’océan Atlantique au sud, la lagune de Cotonou à l’est, le titre foncier n° 158 et la rue n° 102 au nord, ainsi que les rues n° 872 et n° 873 à l’ouest. Ce décret a réparti la zone en trois secteurs distincts. Le secteur U1 est destiné aux activités commerciales et aux administrations privées.
Quant a celui de U2 est consacré aux activités touristiques et à l’hôtellerie en bord de mer. Le secteur U3 est réservé aux loisirs avec l’implantation de bars, restaurants et discothèques. Des prescriptions strictes encadrent l’occupation du sol avec l’interdiction des activités industrielles et agricoles, ainsi que l’obligation de respecter des distances spécifiques par rapport à la lagune et aux lignes ferroviaires.
Le décret de 2021 et l’intégration des immeubles administratifs
Deux décennies après l’adoption du premier texte, le décret n° 2021-588 du 10 novembre 2021, signé sous la présidence de Patrice Talon, a élargi le périmètre d’aménagement à de nouveaux types d’infrastructures. Ce décret, cosigné par les ministres Romuald Wadagni (Économie et Finances) et José Tonato (Cadre de Vie et Développement durable), introduit des dispositions spécifiques aux bâtiments à usage administratif.
Le texte définit avec précision 35 coordonnées géographiques de la zone concernée et renforce les mesures en matière d’urbanisme et d’environnement. Il prend en compte les impératifs de modernisation urbaine tout en s’assurant que l’aménagement respecte les principes de développement durable.
L’article 3 de ce décret précise que les nouvelles dispositions ne remettent pas en cause les installations de la Société des Ciments du Bénin. Autrement dit, malgré l’objectif de réaménagement, la présence de cette cimenterie et son impact écologique restent des questions en suspens.
Une expropriation motivée par des enjeux urbains et environnementaux
Le compte rendu du Conseil des ministres du 19 février 2025 met en avant plusieurs éléments qui justifient la relance du projet d’aménagement de Ganhi. La présence de bâtiments vétustes et inoccupés est identifiée comme un frein au développement optimal du quartier, ce qui rend nécessaire une restructuration de l’espace urbain.
L’impact environnemental des activités industrielles est également un facteur clé, notamment en ce qui concerne la pollution atmosphérique générée par certaines installations.L’état de dégradation avancée des infrastructures routières est un autre problème majeur, aggravé par le trafic intense des camions et des véhicules lourds circulant dans la zone.
L’objectif affiché par le gouvernement est d’appliquer de manière stricte les normes d’urbanisme et d’architecture pour garantir un cadre de vie conforme aux ambitions de modernisation de la capitale économique. Toutefois, l’exécutif précise que l’expropriation ne concernera que les terrains jugés essentiels pour des projets d’intérêt public.
Quelles conséquences pour les propriétaires et occupants ?
Selon notre spécialiste à la rédaction, s’appuyant sur le compte rendu du Conseil des ministres et la législation en vigueur, plusieurs scénarios sont envisageables pour les détenteurs de terrains et d’immeubles situés dans la zone concernée, en fonction de la conformité des infrastructures aux nouvelles prescriptions.
Les propriétaires dont les bâtiments respectent les exigences d’urbanisme pourront les conserver sous réserve d’un contrôle technique des autorités compétentes. Certains immeubles pourraient faire l’objet d’une mise aux normes obligatoire, nécessitant des rénovations ou des ajustements architecturaux pour s’adapter aux exigences du plan d’aménagement.
Les terrains identifiés comme prioritaires pour la mise en œuvre des projets d’utilité publique seront soumis à une expropriation définitive, avec des procédures d’indemnisation qui restent à préciser.
Un équilibre à trouver
L’annonce de cette expropriation à Ganhi s’inscrit dans la continuité des politiques de modernisation urbaine engagées par le Bénin depuis plusieurs années. Toutefois, la mise en œuvre de cette mesure soulève des interrogations quant à son impact social et économique.
Les modalités de compensation pour les propriétaires affectés par cette décision restent un sujet sensible qui nécessitera un suivi rigoureux. Entre l’impératif de développement et la nécessité de garantir les droits des occupants, le projet d’aménagement de Ganhi devra trouver un équilibre qui concilie modernisation et inclusion.
