Justice, La Marina BJ – La Cour d’appel de commerce de Cotonou a tranché : les emplacements dans les marchés publics du Bénin ne relèvent pas du droit OHADA relatif aux baux commerciaux. Une décision qui fait jurisprudence et qui, ironie du sort, déboute un commerçant ayant lui-même fait appel d’un jugement initial pourtant favorable.
C’est un revers inattendu pour B. Bernard. Ce revendeur béninois espérait obtenir réparation intégrale en contestant un jugement partiellement favorable à ses intérêts. Il aura finalement tout perdu. Le 4 juillet 2025, la première chambre du pôle « finance et informatique » de la Cour d’appel de commerce de Cotonou a entièrement infirmé la décision rendue en 2019 par le Tribunal de première instance de Cotonou. Et ce, alors que l’appel avait été initié par le commerçant lui-même.
Une sous-location, une expulsion, un premier jugement favorable
L’affaire remonte à 2013. Bernard B., détenteur d’un permis d’occupation pour une boutique du marché Dantokpa, secteur Gbogbanou, est accusé d’avoir sous-loué illégalement son espace commercial à une tierce personne, Mme A. Yvette. Pour la SOGEMA (Société de gestion des marchés autonomes), gestionnaire du plus grand marché ouest-africain, il s’agit d’une infraction grave au règlement. Le commerçant est expulsé.
S’estimant lésé, B. Bernard saisit le tribunal commercial de Cotonou, qui lui donne raison en juillet 2019 : la SOGEMA est condamnée à lui verser huit millions de francs CFA de dommages et intérêts pour résiliation irrégulière du contrat, au regard des dispositions de l’Acte uniforme OHADA sur le droit commercial. Mais cette victoire reste partielle : le juge n’ordonne ni la restitution de la boutique, ni la réparation intégrale des pertes alléguées.
Convaincu de pouvoir obtenir davantage, Bernard B. interjette appel pour réclamer 35 millions de francs CFA de réparation, ainsi que la restitution des lieux. La SOGEMA, de son côté, forme un appel incident. Elle demande à la Cour de :
« constater que B. Bernard ne rapporte pas la preuve des préjudices qu’il allègue, et que la résiliation du bail est intervenue de son seul fait ; dire que l’application d’une sanction n’ouvre pas droit à des dommages et intérêts, et que c’est à tort que le premier juge a prononcé le jugement querellé ; infirmer, au principal, le jugement attaqué en toutes ses dispositions ; évoquer et statuer à nouveau, aux fins de rejeter la demande de restitution des clés formulée par B. Bernard et déclarer mal fondée sa demande de condamnation au paiement de dommages-intérêts. À titre subsidiaire, déclarer exagérée et non fondée la somme de 35 000 000 F CFA réclamée à titre de dommages et intérêts, et lui accorder plutôt la somme de cent mille (100 000) F CFA. »
L’effet boomerang d’un appel
L’espoir du commerçant va s’évanouir. La Cour d’appel ne se contente pas de réévaluer le montant des dommages : elle remet en cause l’assise juridique même du premier jugement. Le cœur de son raisonnement : les boutiques exploitées dans les marchés publics sont des dépendances du domaine public administratif. À ce titre, elles ne peuvent être assimilées à des baux commerciaux régis par le droit OHADA.
Selon la Cour, indépendamment des moyens soulevés par les parties, le statut des baux commerciaux ne s’applique pas aux conventions ayant pour objet des biens relevant du domaine public. Dans sa justification la cour estime « qu’il est de droit constant, que le statut des baux commerciaux ne s’applique pas aux conventions ayant pour objet des biens dépendant du
domaine public, en raison du principe de précarité qui s’applique aux occupations dudit domaine, lequel, inacessible et inaliénable, ne peut faire
l’objet de contrat d’occupation privé ; Qu’il s’ensuit, que le preneur congédié dans le cadre d’une telle occupation, ne peut prétendre à réparation….»
Le premier juge a, selon elle, commis une erreur manifeste de droit. Résultat : non seulement les dommages sont annulés, mais l’ensemble des prétentions de Bernard B. est rejeté. Il perd la boutique, les compensations, et est même condamné aux dépens.
Une jurisprudence lourde de conséquences
L’arrêt du 4 juillet 2025 pourrait faire école, selon notre spécialiste à la rédaction. En statuant aussi clairement sur la nature juridique des emplacements dans les marchés publics, la Cour d’appel écarte toute assimilation à des contrats de droit privé. Les commerçants, même installés de longue date, restent des occupants précaires, soumis à la révocabilité administrative.
« C’est une clarification salutaire, mais brutale », estime Freddy Sena, agent locatif chez Bénin Immo Connect (En savoir plus ici ) . Selon lui, il ne fait aucun doute que, comme les juges de première instance, « beaucoup pensaient que les relations entre la société gestionnaire des marchés (aujourd’hui ANAGEM) et les occupants étaient contractuelles au sens classique. La Cour rappelle que le domaine public ne se loue pas, il se concède. Et une concession n’est jamais un droit garanti. »
Pour les milliers de revendeurs installés dans les marchés publics du pays, dont un grand nombre ont été récemment modernisés, cette décision crée un précédent. Elle signifie qu’en cas de litige, les recours fondés sur le droit commercial OHADA sont voués à l’échec.
