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Bail verbal et condition suspensive : une propriétaire obtient gain de cause contre sa locataire

Bail professionnel, BéninLe Tribunal de commerce de Cotonou a rendu, début décembre 2024, un jugement en premier ressort dans l’affaire opposant Hermione B., restauratrice, à Jocelyne E. R. A., propriétaire d’un local commercial. Le litige portait sur une opposition à une mise en demeure adressée par la bailleresse à sa locataire, cette dernière contestant l’acte en invoquant une condition suspensive non réalisée.

Absence de contrat écrit

En novembre 2022, Hermione B. a pris à bail une boutique appartenant à Jocelyne A., située à Cotonou, pour y exercer une activité de restauration. Le contrat prévoyait un loyer mensuel de 80 000 FCFA, avec un paiement initial de trois mois de loyer et trois mois de caution, soit un total de 480 000 FCFA.

Toutefois, lors de la prise de possession du local, la locataire a constaté que celui-ci était alimenté par un compteur électrique commun de faible puissance. Estimant que cette configuration ne permettait pas d’alimenter ses équipements professionnels, elle affirme avoir obtenu de la propriétaire la promesse d’installer un compteur personnel de plus grande capacité avant l’ouverture de son activité.

Selon Hermione B., cette installation constituait une condition suspensive du bail, de sorte qu’elle ne devait payer le loyer qu’à compter de la pose effective du nouveau compteur, intervenue en juillet 2023. Elle soutient également avoir engagé 805 000 FCFA de travaux d’aménagement, ce qui, ajouté aux trois mois de loyer prépayés, couvrirait l’ensemble des loyers dus jusqu’en juillet 2024.

En juillet 2024, elle reçoit cependant une mise en demeure de la bailleresse lui réclamant le paiement des loyers depuis janvier 2023, soit un montant de 1 520 000 FCFA. Hermione B. conteste cette demande, qualifiant l’acte de « voie de fait » et de « trouble de jouissance », et saisit le tribunal pour faire reconnaître l’invalidité de la mise en demeure.

Une condition suspensive verbale non reconnue

La demanderesse, Hermione B., soutient que le bail était conditionné à l’installation d’un compteur individuel, ce qui repoussait son entrée en vigueur à juillet 2023. Elle affirme également avoir engagé des frais de réfection du local, qui doivent être déduits des loyers à payer. Selon elle, la mise en demeure est infondée, car elle ne doit aucun loyer à la date de son émission.

Lors de l’audience, la propriétaire Jocelyne A. rétorque que la condition suspensive alléguée par la locataire n’est pas prouvée. De plus, elle avance que le bail a pris effet dès la remise des clés en novembre 2022, avec une tolérance d’un mois pour les travaux, ce qui signifie que le paiement des loyers devait débuter en janvier 2023. Elle affirme également que la locataire a occupé les lieux sans s’acquitter de ses obligations, accumulant 19 mois de loyers impayés. Par conséquent, la mise en demeure respecte les dispositions légales et ne constitue ni une voie de fait ni un trouble de jouissance.

Un jugement en faveur de la propriétaire

Après l’audience des débats, le Tribunal de commerce de Cotonou a rejeté la demande de la locataire en raison du défaut de preuve de la condition suspensive invoquée. La juridiction commerciale, présidée par le juge CODJO Jonas Konon, a retenu que le bail, bien que verbal, avait pris effet dès la remise des clés, conformément aux règles applicables en matière de baux commerciaux.

Pour le tribunal, l’existence d’un compteur électrique, même de faible puissance, permettait à la locataire de démarrer son activité. L’installation ultérieure d’un compteur plus puissant, même si elle était souhaitée, ne pouvait rétroactivement annuler l’obligation de payer les loyers. Ainsi, la mise en demeure adressée par la propriétaire était, selon le tribunal, conforme aux dispositions légales et ne constituait ni une voie de fait ni un trouble de jouissance.

En conséquence, le tribunal a déclaré que le bail prenait effet à compter du 1ᵉʳ janvier 2023. Il a également ordonné la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire, ainsi que de toute personne occupant les lieux en son nom comme l’a demandé la bailleresse. La locataire a également été condamnée à verser 235 000 FCFA au titre des loyers dus et à quitter les lieux sous astreinte de 100 000 FCFA par jour de résistance.

Cette décision rappelle l’importance, pour les parties à un contrat de bail, de formaliser clairement les conditions d’entrée en vigueur du contrat et d’éviter les ambiguïtés pouvant mener à des conflits juridiques.

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