Litiges locatifs, La Marina BJ – Au Bénin, le droit locatif réserve parfois des surprises amères aux propriétaires. Un récent jugement du Tribunal de Commerce de Cotonou rappelait une règle essentielle mais souvent méconnue : tous les contrats de bail conclus avec une collectivité publique ne sont pas automatiquement des baux commerciaux ou professionnels. Une décision qui illustre le piège dans lequel de nombreux bailleurs privés peuvent tomber lorsqu’ils signent avec une mairie ou une autre institution de droit public.
L’affaire oppose Cyrille A., opérateur économique, à la commune de Cotonou. En 2019, il avait consenti à la municipalité un bail à usage professionnel sur un immeuble R+3 situé à Agla, destiné à accueillir les services du Centre des Impôts des Petites Entreprises (CIPE 4). Montant mensuel du loyer : 3,6 millions de FCFA.
Mais après plusieurs prolongations et une occupation au-delà des échéances contractuelles, la mairie a restitué les clés en 2022, laissant, selon le bailleur, des arriérés estimés à plus de 68 millions de FCFA, entre loyers impayés, factures d’eau et d’électricité, ainsi que des frais de remise en état. S’estimant lésé, l’opérateur économique a saisi le Tribunal de commerce pour obtenir réparation.
La municipalité, représentée en justice par Maître Jean-Claude GBOGBLENOU, a rejeté les prétentions du bailleur. Selon elle, le bail était arrivé à son terme normal dès juin 2021. Dès lors, aucun loyer ne pouvait plus être réclamé pour la période postérieure. En outre, la mairie a soutenu que le contrat ne relevait pas du régime des baux commerciaux, mais d’un simple bail administratif lié à une mission de service public. Par conséquent, son avocat a demandé que le tribunal se déclare incompétent au profit du Tribunal de première instance de première classe de Cotonou.
Pas de compétence commerciale
Dans son jugement, la Première chambre de la Section II du Tribunal de commerce de Cotonou a tranché : le litige ne relève pas de sa compétence. Selon le tribunal, et au sens de l’article 102 de l’Acte uniforme de l’OHADA portant sur le droit commercial général, « les dispositions relatives au bail à usage professionnel ne sont applicables qu’aux personnes morales de droit public à caractère industriel ou commercial, et aux sociétés à capitaux publics, qu’elles agissent en qualité de bailleur ou de preneur. »
En effet, pour la juridiction commerciale, si l’immeuble a bien été loué à la commune, il a servi à abriter un service public administratif – le CIPE 4. Or, l’Acte uniforme OHADA relatif au droit commercial général n’inclut pas les baux destinés à des activités de service public administratif, mais uniquement ceux liés à des activités commerciales, industrielles, artisanales ou économiques.
Le Tribunal de commerce de Cotonou s’est donc déclaré incompétent pour trancher l’affaire, celle-ci ne relevant pas de sa compétence d’attribution, comme l’a soutenu l’avocat de la mairie.
Une leçon pour les propriétaires
Selon notre spécialiste à la rédaction, au-delà du cas d’espèce, cette décision met en lumière un risque juridique réel. D’après lui, « le bailleur qui traite avec une collectivité publique doit garder à l’esprit que son contrat ne relèvera pas automatiquement du droit commercial, même si l’intitulé parle de bail professionnel. » En cas de litige, « ce ne sont pas les juridictions commerciales qui seront saisies, mais les juridictions administratives ou de droit commun », précise-t-il.
Autrement dit, louer ses locaux à une collectivité publique, c’est prendre le risque de sortir du cadre protecteur du bail commercial. D’où la nécessité pour les propriétaires de redoubler de prudence au moment de signer.
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